Real Estate en CABA: Mayo-Julio 2025

A continuación, te presentamos un artículo informativo sobre el mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) en los últimos meses.

Tabla de Contenido

1. El Boom del Mercado Inmobiliario Porteño: Mayo y Junio 2025 Marcan Records

La recuperación del real estate en CABA es notoria: mayo de 2025 registró 5,610 escrituras de compraventa, un alza del 22% interanual y el nivel más alto desde 2018, consolidando 36 meses de crecimiento consecutivo. Esta tendencia es impulsada por la estabilidad cambiaria, mejores expectativas económicas y un interés renovado de compradores e inversores1.

2. Precios en Alza: Los Departamentos Rompen 5 Años de Caída

Luego de un lustro de retroceso, los precios sumaron un incremento acumulado del 6.8% en 2024. El valor promedio del m² usado alcanzó US$2,161 en mayo, mientras que en unidades nuevas o premium la cifra resulta levemente superior. Esta suba está atada a una mejor demanda, incentivos crediticios y más consultas en barrios emergentes2 3.

3. El Regreso del Crédito Hipotecario

En 2025, los créditos hipotecarios regresaron, con el 26% de las operaciones inmobiliarias de enero realizadas con financiamiento bancario, y una expectativa de crecimiento del 260% en colocación de préstamos respecto a 2024. Se estima que los bancos colocarán unos US$3,000 millones en créditos hipotecarios, reponiendo el acceso al financiamiento como herramienta real para la clase media4 5.

4. Tasas y Condiciones del Crédito Hipotecario

Las tasas de los créditos UVA varían según banco y monto: para sumas menores a $52,000,000 se requieren ingresos mínimos de $1,500,000 para acceder, mientras que para créditos mayores, los ingresos deben ser proporcionales6. El plazo máximo ronda los 20 años y las condiciones son más favorables en desarrollos ubicados en el sur de CABA, donde las tasas resultan preferenciales.

5. Blanqueo de Capitales 2025: Impacto y Oportunidades

El 15 de mayo se anunció una nueva fase del blanqueo de capitales enfocado en el real estate. Permite regularizar hasta US$100,000 sin penalidad y con alícuotas que aumentan con el tiempo (5% hasta septiembre, 10% hasta diciembre, 15% en el primer trimestre de 2025)7 8. La oferta legalizada de activos impulsó un 30% el volumen de consultas y ayudó a absorber fondos ocultos, canalizándolos a proyectos inmobiliarios, especialmente de pozo9 10.

6. Barrios Emergentes y Zonas en Desarrollo: Villa Crespo, Núñez, Saavedra

Barrios como Villa Crespo y Núñez vieron subas interanuales de hasta 13% en precios, marcando una transformación urbana. La instalación del Parque de la Innovación y proyectos de reconversión convierten a estas zonas en polos de valor, con desarrollos a medida de la demanda joven y nuevas tipologías inmobiliarias.

7. El Sur de la Ciudad: Costa Urbana y el Renacer de La Boca/Barracas

El mega-desarrollo Costa Urbana promete transformar la Costanera Sur con inversiones por US$1,800 millones, 6,400 unidades residenciales y grandes espacios públicos. Simultáneamente, barrios como La Boca y Barracas se revalorizan gracias a incentivos normativos y obras de infraestructura, atrayendo a desarrolladores y fomentando la diversidad de oferta habitacional.

8. Tendencias de Alquiler en Julio 2025

El mercado de alquiler experimentó alzas del 45.5% anual en monoambientes y 50% en dos ambientes. Puerto Madero lidera el rango más caro del mercado, mientras que Lugano es la opción más accesible. La demanda por unidades chicas y bien ubicadas empuja la competencia entre propietarios y una mayor rotación de contratos.

9. Oficinas y Real Estate Corporativo

El segmento de oficinas premium muestra signos de recuperación: vacancia promedio en 15.5%, absorción neta positiva y precios de alquiler estabilizados en US$23/m². Destaca la baja vacancia (5.2%) en el Distrito Tecnológico, impulsado por la demanda de empresas del sector IT.

10. Nuevo Código Urbanístico 2025

Desde diciembre de 2024 rige una reforma normativa que reorganiza los límites de altura por Unidades de Sustentabilidad de Altura Barrial (USAB), prioriza desarrollos en el sur e incorpora incentivos para constructores. El código busca equilibrar crecimiento con identidad barrial y viabilizar proyectos que aporten valor social y urbano.

11. Tecnología e Innovación: PropTech en Real Estate

El sector inmobiliario porteño se sube a la transformación digital: plataformas como Mudafy y Zonaprop lideran el mercado proptech, usando IA, Big Data y Blockchain para agilizar operaciones y dar mayor transparencia a cada paso del proceso de compra y alquiler.

12. Construcción Sustentable

El 72% de las nuevas obras suman criterios de eficiencia energética y diseño verde. Si bien solo 29 edificios en CABA cuentan con certificación LEED, el Código de Edificación fomenta la adopción de prácticas sostenibles en proyectos residenciales y comerciales.

13. ¿Es 2025 el Mejor Momento para Invertir en Real Estate en CABA?

Pese a la reciente suba de precios, los valores siguen 50% por debajo del pico 2017, lo que representa una ventana atractiva para quien busca posicionarse en ladrillo. Los analistas proyectan una revalorización adicional de 25-40% hacia fin de año, apoyada en mayor financiamiento y un entorno macroeconómico más previsible3 1.

14. El Boom de los PH: Nueva Tendencia en 2025

La demanda de PHs creció hasta 35% interanual, impulsada por la búsqueda de espacios propios y sin expensas. Barrios como Villa Devoto y Chacarita son protagonistas de esta preferencia. Los PHs ofrecen ventajas de flexibilidad, espacios exteriores y mayor valorización a futuro.

Fuentes: